O mercado imobiliário francês atravessou em 2024 um ano decisivo, marcado por uma queda histórica nos volumes de transações. Com cerca de 775 000 transações registradas no ano, o que representa uma diminuição de 11 % em relação a 2023, segundo a Fnaim, o mercado atingiu seu ponto mais baixo em vários anos.
Essa retração representa uma contração de 36 % em relação ao pico de 2021. Os dados disponíveis desenham um panorama fragmentado, onde a recuperação iniciada no segundo semestre de 2024 não afeta todos os territórios da mesma forma.
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Passivos térmicos e DPE: o motor oculto das transações em 2024
Os conteúdos dedicados à atualidade imobiliária de 2024 concentram-se nas taxas de crédito e na evolução dos preços. Um fator estrutural permanece subanalisado: a pressão regulatória relacionada ao diagnóstico de desempenho energético (DPE). Desde a proibição de locação de imóveis classificados como G, que consomem mais de 450 kWh/m²/ano, em vigor desde 1º de janeiro de 2023, os proprietários de imóveis mal classificados aceleram suas vendas.
O calendário de saída gradual do mercado de locação para as classes F e G foi parcialmente reestruturado, sem ser cancelado. Essa incerteza regulatória levou muitos locadores a vender, em vez de realizar obras de renovação caras, aumentando a oferta no mercado de imóveis antigos. Os imóveis afetados estão sendo negociados com um desconto significativo, o que pressiona os preços médios para baixo em alguns segmentos.
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O efeito varia conforme o tipo de imóvel. Os estúdios e pequenos imóveis para locação, frequentemente menos bem isolados, são os primeiros a serem impactados. As casas individuais em áreas rurais, onde o custo de renovação por metro quadrado permanece mais moderado, sofrem um desconto menos acentuado.
As copropriedades, por sua vez, enfrentam restrições de votação em assembleias gerais que atrasam as obras coletivas. Para acompanhar essas evoluções por segmento e por território, o site Web Portail immo agrega anúncios e dados de conjuntura imobiliária em nível local.
Recuperação em duas velocidades: Paris, metrópoles e áreas rurais frente ao mercado imobiliário 2024-2026
O segundo semestre de 2024 marcou uma estabilização nos volumes de vendas após dezoito meses de queda contínua. A Fnaim observa que um patamar baixo parece ter sido alcançado. No entanto, essa estabilização nacional oculta realidades muito diferentes conforme os territórios.
Os barômetros MeilleursAgents e SeLoger confirmam em 2026 uma recuperação desigual. Paris voltou a subir, com cerca de +2 % desde março de 2024, enquanto o índice nacional de preços ainda recua levemente. As áreas rurais apresentam uma das maiores progressões, com +3,2 % desde o início de 2026. Em contrapartida, muitas grandes aglomerações permanecem em correção.
Vários fatores explicam essa divergência:
- Em Paris, a escassez de oferta e o retorno parcial de investidores estrangeiros sustentam os preços, apesar de volumes ainda em queda em relação a 2021.
- As áreas rurais se beneficiam de um adiamento da demanda iniciado durante a pandemia e consolidado pela manutenção do teletrabalho parcial em muitas empresas.
- As grandes metrópoles regionais (Bordeaux, Lyon, Toulouse) sofrem um efeito de correção após anos de aumento rápido, combinado com quedas de atividade mais acentuadas no sudoeste, onde a Fnaim aponta contrações que variam de 18 % a 30 % em alguns departamentos como Gironde ou Haute-Garonne.
Taxas de crédito imobiliário e acesso à propriedade: o que 2024 mudou para os compradores
A alta das taxas de juros iniciada pelos bancos centrais pesou diretamente sobre o custo do crédito imobiliário em 2024. As condições de financiamento mais rigorosas reduziram a capacidade de empréstimo das famílias, excluindo uma parte dos compradores potenciais, especialmente os primeiros compradores.
Os dados coletados pela iad France indicam um envelhecimento notável dos primeiros compradores: quase metade agora tem entre 36 e 45 anos. O acesso mais tardio à propriedade reflete a crescente dificuldade em reunir um aporte pessoal suficiente em um contexto de preços ainda elevados, apesar da queda já iniciada.
A diminuição gradual das taxas de crédito no segundo semestre de 2024, no entanto, constituiu um sinal positivo. Os primeiros compradores foram alguns dos primeiros a se beneficiar desse afrouxamento, contribuindo para a estabilização dos volumes observada no final do ano. O estudo da iad também aponta que cerca de 60 % dos compradores afirmam estar dispostos a fazer concessões geográficas para acessar a propriedade, ampliando seu perímetro de busca além de sua área de emprego inicial.
Conjuntura imobiliária na França metropolitana: os limites das projeções 2025
A Fnaim estima que uma melhora se aproxima para 2025, impulsionada pela continuidade da queda das taxas.
Essas projeções têm limites. O mercado continua exposto a várias incertezas: a evolução real do calendário DPE, a trajetória das taxas de juros e a situação do emprego. A Fnaim ressalta que o cenário do emprego e as falências de empresas permanecem variáveis a serem monitoradas para antecipar a solidez da demanda.
A recuperação observada diz respeito principalmente aos volumes. Em relação aos preços, os retornos de campo divergem conforme os segmentos e os territórios. Um retorno duradouro aos níveis de 2021, tanto em volume quanto em preço, não é consenso entre os observadores do mercado. O cenário mais provável continua sendo o de uma normalização gradual, com discrepâncias geográficas persistentes entre Paris, as metrópoles regionais e as áreas rurais.