Der französische Immobilienmarkt hat im Jahr 2024 ein entscheidendes Jahr durchlebt, geprägt von einem historischen Rückgang der Transaktionsvolumina. Mit etwa 775.000 Transaktionen im Jahr, was einem Rückgang von 11 % im Vergleich zu 2023 laut Fnaim entspricht, hat der Markt den tiefsten Punkt seit mehreren Jahren erreicht.
Dieser Rückgang stellt eine Kontraktion von 36 % im Vergleich zum Höchststand von 2021 dar. Die verfügbaren Daten zeichnen ein fragmentiertes Bild, in dem die im zweiten Halbjahr 2024 eingeleitete Erholung nicht alle Gebiete gleichermaßen betrifft.
Lesetipp : Alles über T3-Wohnungen: Definition, Vorteile und wichtige Besonderheiten
Thermische Durchlässe und DPE: der versteckte Motor der Transaktionen im Jahr 2024
Die Inhalte, die sich mit den Immobiliennachrichten 2024 befassen, konzentrieren sich auf die Kreditkosten und die Preisentwicklung. Ein struktureller Faktor bleibt unteranalysiert: der regulatorische Druck im Zusammenhang mit dem Energieausweis (DPE). Seit dem Verbot der Vermietung von als G klassifizierten Wohnungen, die mehr als 450 kWh/m²/Jahr verbrauchen, das am 1. Januar 2023 in Kraft trat, beschleunigen Eigentümer von schlecht klassifizierten Immobilien ihre Verkaufsangebote.
Der Zeitplan für den schrittweisen Ausstieg aus dem Mietmarkt für die Klassen F und G wurde teilweise umgestaltet, ohne annulliert zu werden. Diese regulatorische Unsicherheit hat viele Vermieter dazu gedrängt, zu verkaufen, anstatt teure Renovierungsarbeiten in Angriff zu nehmen, was das Angebot im Altbau erhöht. Die betroffenen Immobilien werden mit einem spürbaren Abschlag gehandelt, was die durchschnittlichen Preise in bestimmten Segmenten nach unten zieht.
Lesetipp : Alles über die Neuigkeiten und Schulungen von Avenir Conseil Formation
Die Auswirkungen variieren je nach Art der Immobilie. Studios und kleine Mietwohnungen, die oft schlechter isoliert sind, sind die ersten, die betroffen sind. Einfamilienhäuser in ländlichen Gebieten, wo die Renovierungskosten pro Quadratmeter moderater bleiben, erfahren einen weniger ausgeprägten Abschlag.
Die Eigentümergemeinschaften sehen sich hingegen Abstimmungseinschränkungen in der Hauptversammlung gegenüber, die die kollektiven Arbeiten verlangsamen. Um diese Entwicklungen nach Segment und Gebiet zu verfolgen, aggregiert die Website Web Portail immo die Anzeigen und konjunkturellen Daten auf lokaler Ebene.
Erholung in zwei Geschwindigkeiten: Paris, Metropolen und ländliche Gebiete im Angesicht des Immobilienmarktes 2024-2026
Das zweite Halbjahr 2024 markierte eine Stabilisierung der Verkaufsvolumina nach achtzehn Monaten kontinuierlichen Rückgangs. Die Fnaim stellt fest, dass ein niedriger Punkt erreicht zu sein scheint. Diese nationale Stabilisierung verdeckt jedoch sehr unterschiedliche Realitäten je nach Gebiet.
Die Barometer von MeilleursAgents und SeLoger bestätigen im Jahr 2026 eine ungleiche Erholung. Paris ist wieder gestiegen, mit etwa +2 % seit März 2024, während der nationale Preisindex weiterhin leicht zurückgeht. Die ländlichen Gebiete verzeichnen eine der stärksten Zunahmen mit +3,2 % seit Jahresbeginn 2026. Im Gegensatz dazu bleiben viele große Agglomerationen in der Korrektur.
Mehrere Faktoren erklären diese Divergenz:
- In Paris stützen die Knappheit des Angebots und die teilweise Rückkehr ausländischer Investoren die Preise, trotz weiterhin rückläufiger Volumina im Vergleich zu 2021.
- Die ländlichen Gebiete profitieren von einer Nachfragestau, der während der Pandemie entstanden ist und durch die Beibehaltung von Teilzeitarbeit in vielen Unternehmen verstärkt wurde.
- Die großen regionalen Metropolen (Bordeaux, Lyon, Toulouse) erfahren einen Korrektureffekt nach Jahren schnellen Anstiegs, kombiniert mit stärkeren Rückgängen der Aktivität im Südwesten, wo die Fnaim Rückgänge von 18 % bis 30 % in bestimmten Departements wie Gironde oder Haute-Garonne feststellt.
Kreditkosten und Zugang zum Eigentum: was 2024 für Käufer verändert hat
Der Anstieg der Zinssätze, den die Zentralbanken eingeleitet haben, hat direkt die Kosten für Immobilienkredite im Jahr 2024 belastet. Die strengeren Finanzierungsbedingungen haben die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte verringert und einen Teil der potenziellen Käufer, insbesondere der Erstkäufer, ausgeschlossen.
Die von iad France gesammelten Daten zeigen eine deutliche Alterung der Erstkäufer: Fast die Hälfte ist mittlerweile zwischen 36 und 45 Jahren alt. Der spätere Zugang zum Eigentum spiegelt die zunehmende Schwierigkeit wider, ein ausreichendes Eigenkapital in einem Kontext von weiterhin hohen Preisen zu sammeln, trotz des eingeleiteten Rückgangs.
Der schrittweise Rückgang der Kreditkosten im zweiten Halbjahr 2024 stellte jedoch ein positives Signal dar. Die Erstkäufer gehörten zu den ersten, die von dieser Entspannung profitierten, was zur Stabilisierung der beobachteten Volumina zum Jahresende beitrug. Die Studie von iad zeigt auch, dass etwa 60 % der Käufer bereit sind, geografische Zugeständnisse zu machen, um Zugang zum Eigentum zu erhalten, und ihren Suchradius über ihr ursprüngliches Beschäftigungsgebiet hinaus erweitern.
Immobilienlage in Frankreich: die Grenzen der Prognosen 2025
Die Fnaim schätzt, dass sich für 2025 eine Besserung abzeichnet, getragen von der Fortsetzung des Rückgangs der Zinssätze.
Diese Prognosen haben jedoch Grenzen. Der Markt bleibt mehreren Unsicherheiten ausgesetzt: der tatsächlichen Entwicklung des DPE-Zeitplans, der Entwicklung der Leitzinsen und der Beschäftigungssituation. Die Fnaim betont, dass die Lage auf dem Arbeitsmarkt und Unternehmensinsolvenzen Variablen sind, die beobachtet werden müssen, um die Stabilität der Nachfrage vorherzusagen.
Die beobachtete Erholung bezieht sich vor allem auf die Volumina. Bei den Preisen divergieren die Rückmeldungen aus der Praxis je nach Segment und Gebiet. Eine dauerhafte Rückkehr zu den Niveaus von 2021, sowohl in Volumen als auch in Preisen, findet unter den Marktbeobachtern keinen Konsens. Das wahrscheinlichste Szenario bleibt eine schrittweise Normalisierung mit anhaltenden geografischen Unterschieden zwischen Paris, den regionalen Metropolen und den ländlichen Gebieten.