Il mercato immobiliare francese ha attraversato nel 2024 un anno cruciale, caratterizzato da un calo storico dei volumi di transazioni. Con circa 775 000 transazioni registrate nell’anno, ovvero una diminuzione dell’11 % rispetto al 2023 secondo la Fnaim, il mercato ha toccato il suo punto più basso da diversi anni.
Questo ritiro rappresenta una contrazione del 36 % rispetto al picco del 2021. I dati disponibili delineano un panorama frammentato, dove la ripresa avviata nel secondo semestre del 2024 non riguarda tutti i territori allo stesso modo.
Leggi anche : Tutto quello che c'è da sapere sulle novità e i corsi offerti da Avenir Conseil Formation
Passi termici e DPE: il motore nascosto delle transazioni nel 2024
I contenuti dedicati all’attualità immobiliare 2024 si concentrano sui tassi di interesse e sull’evoluzione dei prezzi. Un fattore strutturale rimane poco analizzato: la pressione normativa legata al diagnostic di prestazione energetica (DPE). Dall’interdizione di affittare gli immobili classificati G che consumano più di 450 kWh/m²/anno, entrata in vigore il 1° gennaio 2023, i proprietari di beni mal classificati accelerano le loro vendite.
Il calendario di uscita progressiva dal mercato locativo per le classi F e G è stato parzialmente rimaneggiato, senza essere annullato. Questa incertezza normativa ha spinto molti locatori a vendere piuttosto che a intraprendere costosi lavori di ristrutturazione, alimentando l’offerta nel mercato dell’usato. I beni interessati vengono negoziati con uno sconto significativo, il che fa scendere i prezzi medi in alcuni segmenti.
Ulteriori letture : Tutto quello che c'è da sapere sugli appartamenti T3: definizione, vantaggi e caratteristiche chiave
L’effetto varia a seconda del tipo di bene. I monolocali e i piccoli appartamenti in affitto, spesso meno isolati, sono i primi a essere colpiti. Le case unifamiliari in zona rurale, dove il costo di ristrutturazione per metro quadrato rimane più moderato, subiscono uno sconto meno marcato.
Le proprietà in condominio, invece, affrontano vincoli di voto in assemblea generale che rallentano i lavori collettivi. Per seguire queste evoluzioni per segmento e per territorio, il sito Web Portail immo aggrega gli annunci e i dati congiunturali immobiliari a livello locale.
Ripresa a due velocità: Parigi, metropoli e zone rurali di fronte al mercato immobiliare 2024-2026
Il secondo semestre del 2024 ha segnato una stabilizzazione dei volumi di vendita dopo diciotto mesi di calo continuo. La Fnaim osserva che sembra essere stato raggiunto un livello minimo. Tuttavia, questa stabilizzazione nazionale nasconde realtà molto diverse a seconda dei territori.
I barometri MeilleursAgents e SeLoger confermano nel 2026 una ripresa disomogenea. Parigi è tornata a crescere, con circa +2 % da marzo 2024, mentre l’indice nazionale dei prezzi continua a scendere leggermente. Le zone rurali mostrano una delle più forti progressioni, con +3,2 % dall’inizio dell’anno 2026. Al contrario, molte grandi agglomerazioni rimangono in correzione.
Numerosi fattori spiegano questa divergenza:
- A Parigi, la scarsità dell’offerta e il ritorno parziale degli investitori stranieri sostengono i prezzi, nonostante volumi ancora in calo rispetto al 2021.
- Le zone rurali beneficiano di un rinvio della domanda avviato durante la pandemia e consolidato dal mantenimento del telelavoro parziale in molte aziende.
- Le grandi metropoli regionali (Bordeaux, Lione, Tolosa) subiscono un effetto di correzione dopo anni di rapida crescita, combinato con cali di attività più marcati nel sud-ovest, dove la Fnaim segnala contrazioni che vanno dal 18 % al 30 % in alcuni dipartimenti come la Gironda o l’Alta Garonna.
Tassi di interesse sui mutui e accesso alla proprietà: cosa è cambiato nel 2024 per gli acquirenti
L’aumento dei tassi di interesse avviato dalle banche centrali ha pesato direttamente sul costo del mutuo immobiliare nel 2024. Le condizioni di finanziamento più rigorose hanno ridotto la capacità di indebitamento delle famiglie, escludendo una parte degli acquirenti potenziali, in particolare i neofiti.
I dati raccolti da iad France indicano un invecchiamento notevole dei neofiti: quasi la metà ha ora tra i 36 e i 45 anni. L’accesso più tardivo alla proprietà riflette la crescente difficoltà di raccogliere un contributo personale sufficiente in un contesto di prezzi ancora elevati, nonostante la diminuzione avviata.
La diminuzione progressiva dei tassi di interesse nel secondo semestre del 2024 ha però costituito un segnale positivo. I neofiti sono stati tra i primi a beneficiare di questo allentamento, contribuendo alla stabilizzazione dei volumi osservata alla fine dell’anno. Lo studio di iad rileva anche che circa il 60 % degli acquirenti si dice pronto a fare concessioni geografiche per accedere alla proprietà, ampliando il loro raggio di ricerca oltre il loro bacino d’impiego iniziale.
Congiuntura immobiliare in Francia metropolitana: i limiti delle proiezioni 2025
La Fnaim stima che un miglioramento si profili per il 2025, sostenuto dalla continuazione della diminuzione dei tassi.
Queste proiezioni comportano dei limiti. Il mercato rimane esposto a diverse incertezze: l’evoluzione reale del calendario DPE, la traiettoria dei tassi direttivi e la situazione dell’occupazione. La Fnaim sottolinea che il fronte dell’occupazione e le insolvenze aziendali rimangono variabili da monitorare per anticipare la solidità della domanda.
La ripresa osservata riguarda soprattutto i volumi. Sui prezzi, i ritorni sul campo divergono a seconda dei segmenti e dei territori. Un ritorno duraturo ai livelli del 2021, sia in volume che in prezzo, non trova consenso tra gli osservatori del mercato. Lo scenario più probabile rimane quello di una normalizzazione progressiva, con differenze geografiche persistenti tra Parigi, le metropoli regionali e le zone rurali.