De Franse vastgoedmarkt heeft in 2024 een keerpunt doorgemaakt, gekenmerkt door een historische daling van het aantal transacties. Met ongeveer 775.000 geregistreerde transacties in het jaar, wat een daling van 11% ten opzichte van 2023 betekent volgens de Fnaim, heeft de markt haar laagste punt in jaren bereikt.
Deze terugval vertegenwoordigt een krimp van 36% ten opzichte van de piek in 2021. De beschikbare gegevens schetsen een gefragmenteerd landschap, waar het herstel dat in het tweede semester van 2024 is ingezet, niet voor alle gebieden op dezelfde manier geldt.
Aanrader : Alles wat u moet weten over het nieuws en de opleidingen aangeboden door Avenir Conseil Formation
Thermische doorlatendheid en DPE: de verborgen motor van transacties in 2024
De inhoud die aan het vastgoednieuws van 2024 is gewijd, richt zich op de kredietpercentages en de prijsontwikkeling. Een structurele factor blijft onderbelicht: de regelgevende druk met betrekking tot het energieprestatiecertificaat (DPE). Sinds de verbod op de verhuur van woningen die zijn geclassificeerd als G en meer dan 450 kWh/m²/jaar verbruiken, ingegaan op 1 januari 2023, versnellen eigenaren van slecht geclassificeerde panden hun verkoop.
De geleidelijke afbouw van de huurmarkt voor de klassen F en G is gedeeltelijk herzien, zonder dat deze is geannuleerd. Deze regelgevende onzekerheid heeft veel verhuurders ertoe aangezet om te verkopen in plaats van dure renovatiewerkzaamheden te starten, wat de aanbod in de bestaande woningmarkt heeft vergroot. De betrokken panden worden met een aanzienlijke korting verhandeld, wat de gemiddelde prijzen in sommige segmenten naar beneden trekt.
Zie ook : Alles wat u moet weten over T3-appartementen: definitie, voordelen en belangrijke kenmerken
Het effect varieert afhankelijk van het type pand. Studio’s en kleine huurwoningen, die vaak minder goed geïsoleerd zijn, zijn de eerste die worden getroffen. Vrijstaande woningen in landelijke gebieden, waar de renovatiekosten per vierkante meter gematigder blijven, ondervinden een minder sterke korting.
VvE’s worden geconfronteerd met stembeperkingen in de algemene vergadering die de collectieve werkzaamheden vertragen. Om deze ontwikkelingen per segment en per gebied te volgen, verzamelt de website Web Portail immo advertenties en gegevens over de vastgoedconjunctuur op lokale schaal.
Herstel met twee snelheden: Parijs, metropolen en landelijke gebieden tegenover de vastgoedmarkt 2024-2026
Het tweede semester van 2024 markeerde een stabilisatie van de verkoopvolumes na achttien maanden van voortdurende daling. De Fnaim merkt op dat er een laag plateau lijkt te zijn bereikt. Deze nationale stabilisatie verbergt echter zeer verschillende realiteiten afhankelijk van de gebieden.
De barometers MeilleursAgents en SeLoger bevestigen in 2026 een ongelijkmatig herstel. Parijs is weer gestegen, met ongeveer +2% sinds maart 2024, terwijl de nationale prijsindex nog steeds licht daalt. De landelijke gebieden vertonen een van de sterkste stijgingen, met +3,2% sinds het begin van het jaar 2026. Daarentegen blijven veel grote agglomeraties in correctie.
Verschillende factoren verklaren deze divergentie:
- In Parijs ondersteunen de schaarste van het aanbod en de gedeeltelijke terugkeer van buitenlandse investeerders de prijzen, ondanks dat de volumes nog steeds lager zijn dan in 2021.
- De landelijke gebieden profiteren van een uitgestelde vraag die tijdens de pandemie is begonnen en is versterkt door het behoud van gedeeltelijk telewerken in veel bedrijven.
- De grote regionale metropolen (Bordeaux, Lyon, Toulouse) ondervinden een correctie-effect na jaren van snelle stijging, gecombineerd met meer uitgesproken dalingen in de zuidwestelijke regio, waar de Fnaim contracties van 18% tot 30% meldt in bepaalde departementen zoals de Gironde of de Haute-Garonne.
Kredietpercentages en toegang tot eigendom: wat 2024 heeft veranderd voor kopers
De stijging van de rentetarieven door centrale banken heeft direct invloed gehad op de kosten van de hypotheek in 2024. De striktere financieringsvoorwaarden hebben de leencapaciteit van huishoudens verminderd, waardoor een deel van de potentiële kopers, met name de starters, is uitgesloten.
De gegevens verzameld door iad Frankrijk wijzen op een merkbare veroudering van de starters: bijna de helft is nu tussen de 36 en 45 jaar. De latere toegang tot eigendom weerspiegelt de toenemende moeilijkheid om een voldoende eigen bijdrage te verzamelen in een context van nog steeds hoge prijzen, ondanks de ingezette daling.
De geleidelijke daling van de kredietpercentages in het tweede semester van 2024 heeft echter een positief signaal gegeven. De starters waren een van de eersten die profiteerden van deze versoepeling, wat heeft bijgedragen aan de stabilisatie van de volumes die aan het einde van het jaar werd waargenomen. De studie van iad wijst ook uit dat ongeveer 60% van de kopers bereid is geografische concessies te doen om toegang te krijgen tot eigendom, waardoor zij hun zoekgebied uitbreiden buiten hun oorspronkelijke werkgebied.
Vastgoedconjunctuur in Frankrijk: de grenzen van de prognoses 2025
De Fnaim schat dat er een verbetering in het verschiet ligt voor 2025, aangedreven door de voortzetting van de daling van de rentetarieven.
Deze prognoses hebben echter beperkingen. De markt blijft blootgesteld aan verschillende onzekerheden: de werkelijke evolutie van de DPE-tijdlijn, de traject van de richttarieven en de werkgelegenheidssituatie. De Fnaim benadrukt dat de werkgelegenheid en faillissementen van bedrijven variabelen zijn om in de gaten te houden om de stevigheid van de vraag te anticiperen.
Het waargenomen herstel betreft vooral de volumes. Wat betreft de prijzen, verschillen de terugmeldingen uit het veld afhankelijk van de segmenten en de gebieden. Een duurzame terugkeer naar de niveaus van 2021, zowel in volume als in prijs, is onder de marktobservatoren niet eensgezind. Het meest waarschijnlijke scenario blijft dat van een geleidelijke normalisatie, met aanhoudende geografische verschillen tussen Parijs, de regionale metropolen en de landelijke gebieden.